رفض الطعن في حكم بإخلاء شقة مستأجرة: الحكم طبق القانون رغم شراء الطاعنين للعين محل النزاع

جلسة19 منأكتوبر سنة 2021

/ برئاسة السيـد القاضي جرجس عدلى نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة

القضاة / محمد منصور ، منصور الفخرانى ، صلاح المنسى نواب رئيس

المحكمة و محمود أبو المجد .

( )

الطعن رقم 10463 لسنة76 القضائية

( 1 ،2 ): نقض " الخصوم في الطعن بالنقض الخصوم بصفة عامة " .

( 1 ) الحق في الطعن . جوازه للخصم الحقيقى بذات الصفة المختصم بها أمام المحكمة

مصدرة الحكم .

( 2 ) ثبوت اختصام المطعون ضده للطاعنة وولديها بأشخاصهم أمام محكمتى أول وثانى

درجة وصدور الحكم المطعون فيه على هذا الأساس . إقامتها الطعن بصفتها وصية عليهما دون

تقديم صورة رسمية من قرار الوصاية وما يفيد أنهما قاصرين رغم عدم اختصامها بتلك الصفة

بمرحلتى التقاضى . غير مقبول .

( 3 ،4 ) : قانون " تفسير القانونقواعد التفسير ، من أنواع التفسير : التفسير القضائي ".

( 3 ) إيراد المشرع مصطلحا معينا في نص ما لمعنى معين . وجوب صرفه لهذا المعنى

في كل نص آخر يرد فيه. ثبوت مجافاة المعنى الاصطلاحي لقصد المشرع . مؤداه . تحوله عن

هذا المعنى إلى آخر غير الذى يدل عليه ظاهر النص . التعرف عليه . مقتضاه . تقصى الغرض

الذي رمى إليه النص والقصد الذي أملاه.

( 4 ). تفسير النصوص . العبرة فيها بالمقاصد والمعاني لا بالألفاظ والمباني

( 5 ،6 ) إيجار " تشريعات إيجار الأماكن : أسباب الإخلاء : الاستثناءات الواردة على أسباب

الإخلاء : إقامة المستأجر مبنى مملوكا له مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية " .

( 5 ) إقامة المستأجرمبنى مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء خالية

من سكنى الغير وصالحة للانتفاع بها فى تاريخ لاحق لاستئجاره . تخييره بين ترك الوحدة السكنية

التى يستأجرها أو توفير مكان ملائم للمؤجر أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بما لا يجاوز مثلى

أجرة الوحدة التى يستأجرها . م 22/2 ق136 لسنة1981 . دلالته . استهداف المشرع تحقيق

العدالة والتوازن في العلاقات الإيجارية . علته . إمكانية استغناء المستأجر عن مسكنه والاستعاضة

عنه بآخر في المبنى الذى أقامه . تحقق تلك الغاية سواء أقام المبنى بنفسه أو آل إليه بالشراء

جلسة19 منأكتوبر سنة 2021 2

مبنيا . مناطه . توافر الشروط السالفة . القول بغير ذلك . مؤداه . جعل المستأجر الذى أقام البناء

في وضع قانونى أسوأ ممن اشتراه خاليا .

( 6 ) ثبوت شراء مورث الطاعنين لبناء اشتمل على أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة

البناء خالية من سكنى الغير وصالحة للانتفاع بها في وقت لاحق على استئجاره لعين النزاع .

مؤداه . توفر الشروط المنصوص عليها بالمادة 22/2 ق136 لسنة1981 . قضاء الحكم

المطعون فيه بالإخلاء تطبيقا لذلك . صحيح . النعى عليه بالقصور والفساد . على غير أساس .

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

1 – المقرر في قضــــــــــــاء محكمة النقض- أن الحق فى الطعن جائز لكل من

كان خصما حقيقيا فى النزاع الذى صدر فيه الحكم المطعون فيه وبذات الصفة التى

كان مختصما بها أمام المحكمة التى أصدرت الحكم .

2 – إذ كان المطعون ضـــــــده قد اختصـــــــم الطاعنة أمام محكمة أول درجة عن

نفســــها واختصــــم ... و ... بشــــخصــــيهما ، كما اختصــــمهم فى الاســــتئناف الذى أقامه

بذات الصــــفة ، وصــــدر الحكم المطعون فيه على هذا الأســــاس ، وعذ طعنت الطاعنة

الأولى فى هذا الحكم بصفتها وصية على ابنيها القاصرين ولم تقد م صورة رسمية من

قرار الوصــــــــــاية وما يفيد أنهما قصــــــــــر رغم أنها لم تحختصــــــــــم بتلك الصــــــــــفة بمرحلتى

التقاضى فإن الطعن المقام منها بصفتها يكون غير مقبول .

3 - المقرر في قضــــــــــــــاء محكمة النقض- أنه وعن كان الأصــــــــــــــل في قواعد

التفســــير أنه إذا أورد المشــــرع مصــــطلحا معينا في نص ما لمعنى معين وجب صــــرفه

لهذا المعنى فى كل نص آخر يرد فيه ، إلا إذا تبين أن المعنى الاصــــطلاحي يجافي

قصــــــــــــد المشــــــــــــرع فإن ذلك يؤكد أنه تحول عن هذا المعنى إلى معنى آخر يدل عليه

ظاهر النص ، ومن ثم فإن التعرف على الحكم الصـــحيح من الن ص يقتضـــي تقصـــي

الغرض الذي رمى إليه والقصد ا لذي أملاه .

4 - المقرر في قضــــاء محكمة النقض– أن العبرة في ت فســــير النصــــوص هى

بالمقاصد والمعاني لا بالألفاظ والمباني .

5 – المقرر في قضـــاء محكمة النقض– أن النص في الفقرة الثانية من المادة

22 من القانون رقم136 لســـــــــنة1981 في شـــــــــأن بعض الأحكام الخاصـــــــــة بتأجير

جلسة19 منأكتوبر سنة 2021 3

الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمســتأجر يدل على أن المشــرع اســتهدف تحقيق

نوع من التوازن في العلاقــــات الإيجــــاريــــة فــــارتــــأى أنــــه ممــــا يحقق العــــدل أن يخير

المســــــتأجر بين إخلاء المســــــكن الذي يســــــتأجره أو توفير مكان ملائم للمؤ جر أو لأحد

أقاربه حتى الدرجة الثانية بأجرة لا ت زيد عن مثلى الأجرة التي يدفعها إذا أ قام لحســــابه

في تاريخ لاحق على عقد اســــــتئجاره بناء تزيد وحداته عن ثلاث وحدات ســــــكنية تامة

البناء خالية من ســكنى الغير وصــالحة للانتفاع بها بعد نفاذ القانون المذكور إذ يكون

في مكنته حينئذ الاستغناء عن مسكنه والاستعاضة عنه بآخر فى المبنى الذى أقامه،

ولما كانت إرادة المشرع التى صاغ على ضوئها هذا النص والغاية التى استهدفها من

تقريره إياه تتوفر ســواء كان المبنى قد أقامه المســتأجر بنفســه أو آل إليه بالشــراء مبنيا

طالما توافرت فى وحداته الشــــرائل ســــالفة البيان التي تمكن المســــت أجر من الاســــتغناء

عن الوحدة الســـــــكنية المؤجرة والاســـــــتعاضـــــــة عنها بوحدة أخرى بعقاره الجديد أو تنفيذ

التزامه بتوفير وحدة سكنية ملائمة به لأحد المستفيدين من حكم النص ، وذلك اتساقا

مع روح التشــريع واســتهدا ء بحكمته التي تغياها المشــرع وهي إعادة التوازن بين طرفي

العلاقة الإيجارية بعد أن أصــــبح المســــتأجر – وقد كان الطرف الضــــفيه فيها - من

طائفة الملاك ، والقول بغير ذلك يؤدي إلى إثراء طائفة من الملاك على غيرهم بغير

مبرر ويعد مجافاة لروح العدالة ، كما يجعل المســـــــــــتأجر الذي أقام البناء في وضـــــــــــع

قانوني أســـــــــــــــو أ ممن اشـــــــــــــــتراه خاليا ، وهو ما لا يتفق مع العقل والمنطق ويتنزه عنه

المشرع .

6 - إذكانت محكمة الموضــــوع في حدود ســــلطتها التقديرية في فهم الواقع في

الدعوى وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة فيها ومنها تقرير الخبير الأول خلصت إلى

أن البنـــــاء الـــــذى آلـــــت ملكيتـــــه إلى مورث الطـــــاعنين بموجـــــب عقـــــد البيع المؤر

29/2/1996 لاحق على اســـتئجاره لعين النزاع واشـــتمل – وقت الشـــراء – على أكثر

من ثلاث وحدات ســكنية تامة البناء خالية من ســكنى الغير وصــالحة للانتفاع بها بما

تتوفر معه الشــروط المنصــوص عليها بالفقرة الثانية من المادة 22 من القانون ســال

الــذكر ورتبــت على ذلــك قضــــــــــــــــاءهــا بــالإخلاء فــإنهــا تكون قــد طبقــت القــانون تطبيقــا

صحيحا ويضحى النعى عليه بالسبب الثانى على غير أساس .

جلسة19 منأكتوبر سنة 2021 4

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

المحكمــة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الـــــــذي تـــــــلاه السيد القاضي المقرر ،

والمرافعة ، وبعد المداولة .

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وســــــــــــــائر الأوراق -

تتحصـــــــــل في أن المطعون ضـــــــــده أقام على مور ث الطاعنين الدعوى رقم ... لســـــــــنة

2000 محكمة بنها الابتدائية- مأمورية قليوب - بطلب الحكم بإخلائه من الشــــــــــــــقة

المبينة بالصـــحيفة والتســـليم على ســـند من أنه اســـتأجرها منه بموجب عقد إيجار مؤ ر

1/4/1978 وقد أقام مبنى به أكثر من ثلاث وحدات . صــحح المطعون ضــده شــكل

الدعوى باختصـــام الطاعنين لوفاة مورثهم أثناء نظرها . ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن

أودع تقريره النهائي حکمت برفض الدعوى بحكم اســـــــــتأنفه المطعون ضـــــــــده بر قم ...

لســــــــــــــنة 2 ق طنطا " مأمورية شــــــــــــــبرا الخيمة " وفيه قضــــــــــــــت المحكمة بإلغاء الحكم

المســـــــــــــــتــأن وبــالطلبــات . طعن الطــاعنــان في هــذا الحكم بطريق النقض ، و أودعــت

النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن ، عحرض الطعن على المحكمة في غرفة

مشورة فحددت جلسة لنظره ، وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إنه من المقرر - في قضـــــاء هذه المحكمة - أن الحق فى الطعن جائز

لكل من كان خصــــــــــما حقيقيا فى النزاع الذى صــــــــــدر فيه الحكم المطعون فيه وبذات

الصــــــــفة التى كان مختصــــــــما بها أمام المحكمة التى أصــــــــدرت الحكم . لما كان ذلك

وكان المطعون ضــده قد اختصــم الطاعنة أمام محكمة أول درجة عن نفســها واختصــم

... و ... بشــــخصــــيهما ، كما اختصــــمهم فى الاســــتئناف الذى أقامه بذات الصــــفة ،

وصـــــدر الحكم المطعون فيه على هذا الأســـــاس ، وعذ طعنت الطاعنة الأولى فى هذا

الحكم بصــفتها وصــية على ابنيها القاصــرين ولم تقدم صــورة رســمية من قرار الوصــاية

وما يفيد أنهما قصــر رغم أنها لم تحختصــم بتلك الصــفة بمرحلتى التقاضــى فإن الطعن

المقام منها بصفتها يكون غير مقبول .

وحيث إن الطعن فيما عدا ما تقدم استوفى أوضاعه الشكلية .

جلسة19 منأكتوبر سنة 2021 5

وحيث إن مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه القصـــــور فى التســـــبيب

والفســــــــاد فى الاســــــــتدلال، وفى بيان ذلك يقولان إن الحكم قضــــــــى بإخلاء العين محل

النزاع اســــــــتنادا إلى نص المادة 22/2 من القانون136 لســــــــنة 1981 رغم أن ملكية

المبنى آلت إلى مورثهم المســــــــتأجر الأصــــــــلى بالشــــــــراء مما يعيب الحكم ويســــــــتوجب

نقضه.

وحيث إن هذا النعى غير ســـديد ، ذلك أنه وعن كان الأصـــل في قواعد التفســـير

أنه إذا أورد المشــــــــــرع مصــــــــــطلحا معينا في نص ما لمعنى معين وجب صــــــــــرفه لهذا

المعنى فى كل نص آخر يرد فيه ، إلا إذا تبين أن المعنى الاصطلاحي يجافي قصد

المشـــــــــــــــرع فإن ذلك يؤكد أنه تحول عن هذا المعنى إلى معنى آخر يدل عليه ظاهر

النص ، ومن ثم فإن التعرف على الحكم الصحيح من الن ص يقتضي تقصي الغرض

الذي رمى إليه والقصــــد الذي أملاه ، والعبرة في ت فســــير النصــــوص - وعلى ما جرى

به قضاء هذه المحكمة – هى بالمقاصد والمعاني لا بالألفاظ والمباني ، لما كان ذلك

وكان النص في الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم136 لســــــــــــنة1981 في

شـــأن بعض الأحكام الخاصـــة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمســـتأجر

على أن : " و عذا أقام المســـــــــــــــتأجر مبني مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات

في تاريخ لاحق لاست ئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير

مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالم بني الذي أقامه بما لا يجاوز

مثلى الأجرة المســــــــــتحقة له عن الوحدة التي يســــــــــتأجرها منه " يدل على أن المشــــــــــرع

اســــــــــتهدف تحقيق نوع من التوازن في العلاقات الإيجارية فارتأى أنه مما يحقق العدل

أن يخير المســـــتأجر بين إخلاء المســـــكن الذي يســـــتأجره أو توفير مكان ملائم للمؤ جر

أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بأجرة لا تزيد عن مثلى الأجرة التي يدفعها إذا أ قام

لحسابه في تاريخ لاحق على عقد استئجاره بناء تزيد وحداته عن ثلاث وحدات سكنية

تامة البناء خالية من ســــكنى الغير وصــــالحة للانتفاع بها بعد نفاذ القانون المذكور إذ

يكون في مكنته حينئذ الاســتغناء عن مســكنه والاســتعاضــة عنه بآخر فى المبنى الذى

أقامه ، ولما كانت إرادة ا لمشـــــــــرع التى صـــــــــاغ على ضـــــــــوئها هذا النص والغاية التى

اســتهدفها من تقريره إياه تتوفر ســواء كان المبنى قد أقامه المســتأجر بنفســه أو آل إليه

جلسة19 منأكتوبر سنة 2021 6

بالشراء مبنيا طالما توافرت فى وحداتهالشرائل سالفة البيان التي تمكن المست أجر من

الاســـتغناء عن الوحدة الســـكنية المؤجرة والاســـتعاضـــة عنها بوحدة أخرى بعقاره الجديد

أو تنفيذ التزامه بتوفير وحدة ســـــــــــكنية ملائمة به لأحد المســـــــــــتفيدين من حكم النص ،

وذلك اتساقا مع روح التشريع واستهدا ء بحكمته التي تغياها المشرع وهي إعادة التوازن

بين طرفي العلاقة الإيجارية بعد أن أصــــبح المســــتأجر – وقد كان الطرف الضــــف يه

فيها - من طائفة الملاك ، والقول بغير ذلك يؤدي إلى إثراء طائفة من الملاك على

غيرهم بغير مبرر ويعد مجافاة لروح العدالة كما يجعل المســـتأجر الذي أقام البناء في

وضــع قانوني أســو أ ممن اشــتراه خاليا ، وهو ما لا يتفق مع العقل والمنطق ويتنزه عنه

المشرع ، لما كان ذلك ، وكانت محكمة الموضوع في حدود سلطتها التقديرية في فهم

الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة والمســــــــــــتندات المقدمة فيها ومنها تقرير الخبير الأول

خلصــــــــــــــــت إلى أن البنــاء الــذى آلــت ملكيتــه إلى مورث الطــاعنين بموجــب عقــد البيع

المؤر 29/2/1996 لاحق على اســــــــتئجاره لعين النزاع وا شــــــــتمل – وقت الشــــــــراء –

على أكثر من ثلاث وحدات ســــــــــكنية تامة البناء خالية من ســــــــــكنى الغير وصــــــــــالحة

للانتفاع بها بما تتوفر معه الشــــــــروط المنصــــــــوص عليها بالفقرة الثانية من المادة 22

من القانون ســـــــــال الذكر ورتبت على ذلك قضـــــــــاءها بالإخلاء فإنها تكون قد طبقت

القانون تطبيقا صـــحيحا ويضـــحى النعى عليه بالســـبب الثانى على غير أســـاس . مما

يتعين معه رفض الطعن .