النقض تقضي بصحة ونفاذ عقد بيع أرض صحراوية لاستصلاحها: عدم سداد قيمة المرافق لا يؤثر على صح

جلسة20 منديسمبر سنة 2021

برئاسة السيـد القاضي / مجدي مصطفى نــائب رئـــيـس الــمحكمـة وعضوية

السادة القضـاة/ وائل رفاعي، عصام توفيق، رفعــت هيبـة وياسر فتح الله العكازي

نواب رئـيس المحكمة .

( )

الطعن رقم 4394 لسنة 87 القضائية

(1) دعوى " أنواع من الدعاوى : دعوى صحة التعاقد : شروط قبولها " .

دعوى صحة التعاقد . ماهيتها . دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع

العقد ونفاذه في مواجهة البائع . من شروطها . كون البيع موضوع التعاقد ناقلً للملكية . مقتضاه .

فصل القاضي في أمر صحة البيع واستيفائه شروط الانعقاد و الصحة . قيام الخلف بين طرفي البيع

حول تنفيذ أي منهما لالتزاماته المترتبة على العقد . مؤدا ه . وجوب تحقق المحكمة من تعلق الخلف

بالتزام مؤثر في أركان البيع وشروطه الأساسية أم أنه لاحق عليه لا يؤثر على صحة العقد ونفاذه .

(2) محكمة الموضو ع " سلطتها بـالـنـسـبـة للمنازعات الناشئة عن العقود : سلطتها في تفسير

العقـــد " .

محكمة الموضوع . سلطتها في تفسير العقود والشروط للتعرف على مقصود العاقدين دون

معقب . شرطه . ألاّ تخرج عما تحتمله عبارات العقود أو تجاوز المعنى الظاهر لها .

(3) بيع " انحلال عقد البيع : بطلان البيع : ما لا يعد بطلانا " " بعض أنواع البيوع : بيع الأراضي

الصحراوية " .

إلزام المتصرف إليهم في الأراضي الخاضعة لق 143 لسنة 1981 بشأن الأراضي

الصحراوية ولائحته التنفيذية بأداء قيمة المرافق العامة الرئيسية اللزمة لإقامة مشروعات استصلح

واستزراع الأراضي . عدم ترتب البطلن أو عدم نفاذ العقد حال عدم سداد تلك القيمة . بقاء حق الدولة

في استيداء تلك المبالغ من المُتَصَرَف إليه بموجب الصلحيات المخولة لها قانونًا . م 18 من اللئحة

التنفيذية رقم 198 لسنة 198٢ لق 143 لسنة 1981 بشأن الأراض ي الصحراوية .

(4) بيع " بعض أنواع البيوع : بيع الأراضي الصحراوية " " دعوى صحة ونفاذ عقد البيع " .

التزام الطاعن بصفته المتصرف إليه في أرض التداعي الخاضعة لق 143 لسنة 1981

ولائحته التنفيذية بأداء قيمة المرافق العامة التي تحدد بقرار من مجلس الوزراء . عدم تأثير ذلك الالتزام

على صحة العقد ونفاذه . خلو بنود عقد التداعي من إلزام الطاعن بتلك القيمة أو اعتبارها جزءًا من

جلسة20 منديسمبر سنة 2021 2

الثمن ومن الفسخ أو البطلن حال عدم سدادها . أثر ه . عدم اعتبار تخلفه عن سدادها إخللاً بأحد

التزامات ه الرئيسية التي أوفى بها و المتمثلة في الوفاء بالثمن . مخالفة الحكم المطعون فيه ذلك النظر

وقضاؤه برفض صحة ونفاذ عقد النزاع استنادًا لعدم سداد الطاعن لقيمة المرافق العامة . خطأ .

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

1- المقرر - في قضــاء محكمة النقض – أنّ الدعوى بصــحة ونفاذ عقد البيع هي دعوى

موضـــــــــوعيّ ة تمتدُ ســـــــــلطةُ المحكمة فيها إلى بحث موضـــــــــوع العقد ونفاذ ه في مواجهة البائع ، وهي

تســــــتلزمُ أن يكونَ م ن شــــــأن البيع موضــــــوع التعاقد نقلُ الملكيّ ة حتى إذا ما ســــــُ ج لَ الحكمُ قامَ مقامَ

العقد المُ سَ جّ ل في نقل الملكيّ ة ، وهذا يقتضي أن يفصلَ القاضي في أمر صحة البيع ، وأن يتحققَ

من اســــــــتيفائ ه للشــــــــروط اللزمة لانعقاد ه وصــــــــحت ه ، وأنّ قيامَ الخلف بينَ الطرفَ ي ن حولَ تنفيذ أَي

م ن هُ ما لالتزامات ه المترتبة على العقد يقتضي م نَ المحكمة التحققُ م ن أنّ هذا الخلفَ يتعلقُ بالتزام

يُ ؤ ث رُ على أركان البيع وشــــــــروط ه الأســــــــاســــــــيّ ة التي ما كانَ يتم البيعُ بدون ها أم أنّ ه لاحق عليه ولا

يُ ؤث رُ على صحة العقد ونفاذ ه .

٢- المقرر - في قضـــاء محكمة النقض – أنّ ه وإن كانَ لمحكمة الموضـــوع ســـلطةُ تفســـير

العقود والشــــــروط للتعرف على مقصــــــود العاقدَ ي ن دونَ مُ عَ ق ب ، إلاّ أنّ ذلكَ مشــــــروط بألاّ تخرجَ في

تفسير ها عمّ ا تحتملُ هُ عباراتُ تلكَ العقود أو تُ جَ او زَ المعنى الظاهرَ لها.

3- إنّ النصّ في المادة 18 منَ اللئحة التنفيذيّ ة للقانون رقم 143 لســـــــنة1981 بشـــــــأن

الأراضي الصحراويّ ة الصادرة بقرار وزير التعمير والدولة للإسكان واستصلح الأراضي رقم 198

لســـنة198٢ على أنّه " يلتزمُ المُ تَ صـــَ رَ فُ إليهم في الأراضـــي الخاضـــعة لأحكام القانون رقم 143

لســــــــــــنة1981 المشــــــــــــار إليه بأداء نســــــــــــبة م ن تكاليف المرافق العامة الرئيســــــــــــيّ ة اللزمة لإقامة

مشـــروعات اســـتصـــلح واســـتزراع الأراضـــي، ويتم تحديدُ هذه النســـبة وطريقة أدائ ها طبقًا للســـياســـة

العـامـة للـدولـة في هـذا المجـال ، ويصـــــــــــــــدرُ بهـا قرار م ن مَ جلس الوزراء ". يـدل على أنّ اللئحـةَ

المُ حالَ إليها، وإن أَ ل زَ مَ ت المُ تَ صــَ رَ فَ إليه م في الأراضــي الخاضــعة لأحكام القانون رقم 143 لســنة

1981 بأداء قيمة المرافق العامة الرئيســـــــــيّ ة اللزمة لإقامة مشـــــــــروعات اســـــــــتصـــــــــلح واســـــــــتزراع

الأراضـــــي، إلاّ أنّ ها لم تُ رَ ت ب البُ طلنَ أو عدمَ نفاذ العقد على عدم ســـــداد تلكَ القيمة ، ويبقى للدولة

حقُ اســــــتيداء تلكَ المبالغ- عندَ تحديد ها- م نَ المُتَصــــــَرَف إليه بموجب الصــــــلحيات المُ خَ وّ لة لها

قانونًا.

4- إذ كانَ البينُ أنّ العقدَ مدارَ التداعي- والذي يحكمُ العلقةَ فيما بينَ طرفَ ي ه - أنّ بُنودَه

خَ لَ ت م ن شـــرط يُ ل ز مُ المشـــتريَ – الطاعنَ - بســـداد قيمة المرافق العامة ، ولم يتضـــمن شـــرطًا بفســـخ

العقد أو بطلن ه حالَ عدم ســـــداد تلكَ القيمة ، وإن كانَ العقدُ في بند ه التمهيدي قد أَ و ضـــــحَ أنّ هذا

جلسة20 منديسمبر سنة 2021 3

التعاقدَ تمّ طبقًا لأحكام القانون 143 لســــنة1981 بشــــأن الأراضــــي الصــــحراوية ولائحت ه التنفيذيّ ة

الصـــادرة بقرار م ن وزير التعمير والدولة للإســـكان واســـتصـــلح الأراضـــي رقم 198 لســـنة198٢

والقانون ۷ لسنة 1991 بشأن الأحكام المتعلقة بأملك الدولة الخاصة والقرار الوزاري رقم ٢9٠٦

لســـــــنة199٥ في شـــــــأن القواعد والشـــــــروط المنظمة لإدارة واســـــــت لل والتصـــــــرف في الأراضـــــــي

المخصــــــــــصــــــــــة للهيئة العامة لمشــــــــــروعات التعمير والتنميّ ة الزراعيّ ة ، .............، وم ن ثَ مّ فإنّ

الطاعنَ وهُ وَ المُ تَ صــــــــَ رَ فُ إليه في أرض التداع ي الخاضــــــــعة للقانون 143 لســــــــنة1981 ولائحته

التنفيذيّ ة يُعَد ملزمًا بأداء تلكَ القيمة التي تُحدّدُ بقرار م ن مجلس الوزراء ، وللدولة اســــــــــــــتيداءُ تلكَ

القيمة عندَ تحديد ها لكل مُتَصَرَف إليه ، إلاّ أنّ ذلكَ الاستحقاقَ في أداء قيمة المرا فق لا يُ ؤث رُ على

صـــحة العقد ونفاذ ه؛ إذ إنّ بُنُودَه لم تتضـــمن الإلزامَ بتلكَ القيمة ، فل يُعَد عدمُ الســـداد تقاعســـًا عَ ن

تنفيذ أحد التزامات المشـــــتري - الطاعن – الذي أوفى بالتزامات ه الرئيســـــيّ ة ، وهو ســـــدادُ الثمن المتفق

عليه بالعقد ، ولم يتضــــمن العقدُ أنّ قيمةَ المرافق تُعَد جزءًا م نَ الثمن المتفق عليه ، ............ ،

وم ن ثَ مّ فإنّ الحكمَ المطعونَ فيه وقد خالفَ هذا النظرَ ورفضَ صــــــــحةَ ونفاذَ العقد على ســــــــند م ن

عدم ســــــــــداد تلكَ المبالغ – رغمَ أنّ الثابتَ م ن تقرير الخبير أنّ النســــــــــبةَ المكلفَ بأدائ ها الطاعنُ لم

تُحَدّد بعدُ - فإنّه يكونُ أخطأَ في تطبيق القانون .

المحكمــة

بعد الاطلع على الأوراق ، وسماع التقرير الــــــــذي تــــــــله السيد القاضي المقرر، والمرافعة،

وبعد المداولة.

حَي ثُ إ نّ الطّع نَ اس تَو فَى أَو ضَاعَهُ الشّك ل يّةَ.

وَحَي ثُ إ نّ ال وَقَائ عَ – على ما يبينُ م نَ الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصلُ في أنّ

الطاعنَ أقامَ الدعوى رقم ... لسنة ٠٢1٢ محكمة كوم حمادة الابتدائيّ ة على الهيئة المطعون ضدها

بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 1/4/٢٠٠9 والمُتضَ م ن شرا ءه منها الأرضَ الصحراويّ ةَ

المُ بينةَ به وبالصحيفة ل قَ اءَ ثمن سدّ دَ ه كاملً، وإذ تقاعسَ ت المطعونُ ضدها عن نقل الملكيّ ة إليه ،

فقد أقامَ الدعوى . ندبت المحكمةُ خبيرًا، وبعدَ أن أَ ودعَ تقريرَ ه، حكمت بعدم قبول الدعوى . استأنفَ

الطاعنُ هذا الحكمَ برقم ... لسنة 71 ق الإسكندريّة ، قضت المحكمةُ بإل اء الحكم المستأنَ ف وإعادة

الدعوى إلى محكمة أوّ ل درجة للفصل في موضوع ها التي عادت وقضت برفضها . استأنفَ الطاعنُ

هذا الحكمَ بالاستئناف رقم ... لسنة 7٢ ق الإسكندريّ ة ، وبتاريخ 18/1/201۷ قضت بالتأييد .

طعنَ الطاعنُ في هذا الحكم بطريق النقض ، وأودعت النيابةُ مذكرةً أبدت فيها الرأيَ برفض الطعن ،

جلسة20 منديسمبر سنة 2021 4

وإذ عُر ضَ الطّ عنُ على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسةً لنظر ه فيها التزمت النيابةُ

رأيَ ها.

وَ حَي ثُ إنّ حاصلَ ما ينعاه الطاعنُ على الحكم المطعون فيه الخطأُ في تطبيق القانون

والقصورُ في التسبيب والفسادُ في الاستدلال والإخللُ بحق الدفاع ؛ إذ أقامَ قضاءَ ه بتأييد حكم أوّ ل

درجة برفض صحة ونفاذ عقد البيع موضوع الدعوى على سند م ن أنّ ه لم يقم بسداد تكاليف المرافق

العامة الرئيسيّ ة ، رغمَ أنّ ه قامَ بتنفيذ التزامات ه الواردة بالعقد وسداد ه جميعَ الأقساط المُ ستحقة عليه

شاملةً قيمةَ الأرض والب ن يَ ة الأساسيّ ة والمرافق ، ممّ ا يعيبُ هُ ، ويستوج بُ نقضَ ه.

وَ حَي ثُ إنّ هذا النعيَ في محل ه ؛ ذلك بأنّ من المقرر- في قضاء هذه المحكمة- أنّ الدعوى

بصحة ونفاذ عقد البيع هي دعوى موضوعيّ ة تمتدُ سلطةُ المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد

ونفاذ ه في مواجهة البائع ، وهي تستلزمُ أن يكونَ م ن شأن البيع موضوع التعاقد نقلُ الملكيّ ة حتى

إذا ما سُ ج لَ الحكمُ قامَ مقامَ العقد المُ سَ جّ ل في نقل الملكيّ ة ، وهذا يقتضي أن يفصلَ القاضي في

أمر صحة البيع ، وأن يتحققَ من استيفائ ه للشروط اللزمة لانعقاد ه وصحت ه ، وأنّ قيامَ الخلف بينَ

الطرفَ ي ن حولَ تنفيذ أَي م ن هُ ما لالتزامات ه المترتبة على العقد يقتضي م نَ المحكمة التحققُ م ن أنّ

هذا الخلفَ يتعلقُ بالتزام يُ ؤ ث رُ على أركان البيع وشروط ه الأساسيّ ة التي ما كانَ يتم البيعُ بدون ها

أم أنّ ه لاحق عليه ولا يُ ؤث رُ على صحة العقد ونفاذ ه . وأنّ ه وإن كانَ لمحكمة الموضوع سلطةُ تفسير

العقود والشروط للتعرف على مقصود العاق دَ ي ن دونَ مُ عق ب ، إلاّ أنّ ذلكَ مشروط بألاّ تخرجَ في

تفسير ها عمّ ا تحتملُ هُ عباراتُ تلكَ العقود أو تُ جاو زَ المعنى الظاهرَ لها. لمّ ا كانَ ما تقدّ م، وكان

البينُ أنّ العقدَ مدارَ التداعي ــ والذي يحكمُ العلقةَ فيما بينَ طرفَ ي ه ـــ أنّ بُنودَه خَ لَ ت م ن شرط يُ ل ز مُ

المشتريَ -الطاعنَ - بسداد قيمة المرافق العامة ، ولم يتضمن شرطًا بفسخ العقد أو بطلن ه حالَ عدم

سداد تلكَ القيمة ، وإن كانَ العقدُ في بند ه التمهيدي قد أَ و ضحَ أنّ هذا التعاقدَ تمّ طبقًا لأحكام القانون

143 لسنة1981 بشأن الأراضي الصحراويّ ة ولائحت ه التنفيذيّ ة الصادرة بقرار م ن وزير التعمير

والدولة للإسكان واستصلح الأراضي رقم 198 لسنة198٢ والقانون ۷ لسنة 1991 بشأن الأحكام

المتعلقة بأملك الدولة الخاصة والقرار الوزاري رقم ٢9٠٦ لسنة 199٥ في شأن القواعد والشروط

المنظمة لإدارة واست لل والتصرف في الأراضي المخصصة للهيئة العامة لمشروعات التعمير

والتنميّ ة الزراعيّ ة . وكانت المادةُ 18 من اللئحة التنفيذيّ ة رقم 198 لسنة198٢ المشار إليها قد

نصت على أنّ ه" يلتزمُ المُ تَ صَ رَ فُ إليهم في الأراضي الخاضعة لأحكام القانون رقم 143 لسنة

1981 المشار إليه بأداء نسبة م ن تكاليف المرافق العامة الرئيسيّ ة اللزمة لإقامة مشروعات

استصلح واستزراع الأراضي، ويتم تحديدُ هذه النسبة وطريقة أدائ ها طبقًا للسياسة العامة للدولة

في هذا المجال ، ويصدرُ بها قرار م ن مَ جلس الوزراء ."، وم ن ثَ مّ فإنّ الطاعنَ وهُ وَ المتصرفُ إليه

في أرض التداع ي الخاضعة للقانون 143 لسنة1981 ولائحته التنفيذيّ ة يُعَد ملزمًا بأداء تلكَ القيمة

جلسة20 منديسمبر سنة 2021 5

التي تُحدّدُ بقرار م ن مجلس الوزراء ، وللدولة استيداءُ تلكَ القيمة عندَ تحديد ها لكل مُتَصَرَف إليه ،

إلاّ أنّ ذلكَ الاستحقاقَ في أداء قيمة المرافق لا يُ ؤث رُ على صحة العقد ونفاذ ه؛ إذ إنّ بُنُودَه لم

تتضمن الإلزامَ بتلكَ القيمة ، فل يُعَد عدمُ السداد تقاعسًا عَ ن تنفيذ أحد التزامات المشتري - الطاعن –

الذي أوفى بالتزامات ه الرئيسيّ ة ، وهو سدادُ الثمن المتفق عليه بالعقد ، ولم يتضمن العقدُ أنّ قيمةَ

المرافق تُعَد جزءًا م نَ الثمن المتفق عليه . وكانت اللئحةُ المُ حالُ إليها، وإن أَ ل زَ مَ ت المُ تَ صَ رَ فَ إليه م

في الأراضي الخاضعة لأحكام القانون رقم 143 لسنة1981 بأداء قيمة المرافق العامة الرئيسيّ ة

اللزمة لإقامة مشروعات استصلح واستزراع الأراضي، إلاّ أنّ ها لم تُ رَ ت ب البُ طلنَ أو عدمَ نفاذ

العقد على عدم سداد تلك القيمة ، ويبقى للدولة حقُ استيداء تلكَ المبالغ - عندَ تحديد ها - م نَ

المُتَصَرَف إليه بموجب الصلحيات المُ خَ وّ لة لها قانونًا. وم ن ثَ مّ فإنّ الحكمَ المطعونَ فيه وقد خالفَ

هذا النظرَ ورفضَ صحةَ ونفاذَ العقد على سند م ن عدم سداد تلكَ المبالغ – رغمَ أنّ الثابتَ م ن

تقرير الخبير أنّ النسبةَ المكلفَ بأدائ ها الطاعنُ لم تُحَدّد بعدُ - فإنّه يكونُ أخطأَ في تطبيق القانون ،

بما يُ وج بُ نقضَ ه.

وَ حَ ي ثُ إنّ الموضوعَ صالح للفصل فيه - ول مَ ا تقدّ مَ - وكانَ العقدُ قد استوفى أركانَ هُ ، وكانَ

عدمُ سداد قيمة المرافق لا يُ ؤث رُ على صحة العقد أو نفاذ ه، وم ن ثَ مّ تقضي المحكمةُ بإل اء الحكم

المستأنف والقضاء بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 1/4/٢٠٠9.

النقض تقضي بصحة ونفاذ عقد بيع أرض صحراوية لاستصلاحها: عدم سداد قيمة المرافق لا يؤثر على صحة العقد أو نفاذه