انتهت مدة عقد الإيجار والمستأجر ما زال في الشقة ولا يدفع الإيجار — متى وكيف أُخليه وأطالبه؟

الحكم يتوقف أولاً على نوع العقد. إذا كان العقد مبرماً بعد 31 يناير 1996 (الإيجار الجديد) فتحكمه أحكام القانون المدني وفق القانون 4 لسنة 1996: ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء (المادة 598 مدني)، فلا حاجة إلى «فسخ» عقد انتهى بالفعل. وبموجب المادة الثانية مكرراً المضافة بالقانون 165 لسنة 2025 يلتزم المستأجر بإخلاء المكان ورده في نهاية المدة، فإن امتنع جاز للمالك أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار أمراً بطرده، دون إخلال بحقه في التعويض، ولا توقف الدعوى الموضوعية التي قد يرفعها المستأجر تنفيذ هذا الأمر. لكن إذا بقي المستأجر منتفعاً بالعين بعد انتهاء المدة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه، اعتُبر الإيجار قد تجدد ضمنياً بشروطه الأولى لمدة غير معينة (المادة 599)، فيعتبر منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة وينتهي بالتنبيه على المستأجر بالإخلاء في المواعيد القانونية (المادة 563)؛ ويجوز أيضاً — بعد إعذار المستأجر — طلب فسخه لعدم الوفاء بالأجرة مع التعويض (المادة 157)، أو إعمال الشرط الفاسخ الصريح إن نص عليه العقد (المادة 158). ويقوّي موقفك أنك اعترضت أو أنذرت المستأجر. أما المتأخرات فاحذر التقادم: الأجرة حق دوري متجدد يتقادم بخمس سنوات ولو أقر به المدين (المادة 375/1)، فما استحق منذ أكثر من خمس سنوات قبل المطالبة القضائية معرض للسقوط إذا دفع به المستأجر — فبادر برفع الدعوى. وإذا لم يتجدد العقد وكان بقاؤه بغير سند، فما تطالبه به هو مقابل انتفاع/تعويض لا أجرة، والمادة 375/2 تنص على أن الريع المستحق في ذمة الحائز سيئ النية لا يسقط إلا بانقضاء خمس عشرة سنة. وإذا كان العقد خاضعاً لقوانين الإيجار القديمة (49/1977 و136/1981) فلا ينتهي بانتهاء مدته، وإنما ينظم إنهاءه القانون 164 لسنة 2025: تنتهي العقود السكنية بانتهاء سبع سنوات من تاريخ العمل به (أغسطس 2025)، وغير السكنية للأشخاص الطبيعيين بانتهاء خمس سنوات، مع زيادة الأجرة القانونية (المواد 2 و4 و5)، ودون إخلال بأسباب الإخلاء القائمة ومنها عدم سداد الأجرة (المادة 7). عملياً: (1) اجمع العقد وما يثبت انتهاء مدته والإنذار؛ (2) في الإيجار الجديد اطلب أمر الطرد من قاضي الأمور الوقتية أو ارفع دعوى إخلاء؛ (3) ارفع دعوى مطالبة بالمتأخرات/مقابل الانتفاع دون تأخير لقطع التقادم.