ميزان
المادة 18 من قانون الإيجار القديم 136/1981
يظل هذا القانون مطبقاً على عقود الإيجار القديم في الفترة الانتقالية فيما لا يتعارض مع القانون 164 لسنة 2025، الذي حدد انتهاء هذه العقود (7 سنوات للسكني و5 لغير السكني للأشخاص الطبيعيين من أغسطس 2025) وزاد الأجرة، ويُلغى هذا القانون بمرور سبع سنوات من العمل به (المادتان 2 و9 من القانون 164/2025).
لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية: ( أ ) الهدم الكلى أو الجزئى للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية. (ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية، ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير فى سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الاجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ فى مواجهة المستأجر. فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال. (ج) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر, أو أجره من الباطن بغير إذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الأصلى, أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربى وفقا لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977 (د) إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة. ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة. وتلغى المادة (31) من القانون رقم 49 لسنه 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون.
اسأل ميزان عن هذه المادة ←أحكام قضائية طبّقت هذه المادة
محكمة النقض — الطعن رقم 17883 لسنة 80 ق — 4 من يناير سنة 2023أن النص في المادة 18/ب من القانون 136 لسنة 1981 يدل على أنه يشترط للحكم بالإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة ثبوت أن العودة للتخلف عن الوفاء بها كان بغير مبررات مقبولة ، مما مفاده أنه متى تمسك المستأجر بهذه المبررات وجب على محكمة الموضوع أن تطلع عليها وتبحثها وتخضعها لتقديرها وأن تبين في حكمها ما يسوغ رفضها أو قبولها . وحيث إن الوقائع – على ما يب…محكمة النقض — الطعن رقم 17244 لسنة 77 ق — 2 من فبراير سنة 2023أن مفاد المادة 18/ب من القانون 136 لسنة 1981 – في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – أن مناط الحكم بالإخلاء في دعوى الإخلاء لتكرار الامتناع عن سداد الأجرة ، أن يثبت الامتناع أو التأخير إلى ما بعد رفع دعوى الإخلاء للتكرار بإيداع صحيفتها قلم كتاب المحكمة دون مبرر مقبول ، ومن ثم لا يُجدي المستأجر التحدي…محكمة النقض — الطعن رقم 379 لسنة 71 ق — 1 من فبراير سنة 2023…دعوى الإخلاء لتكرار الامتناع أو التأخير في الوفاء بالأجرة ، مما يعيبه ويستوجب نقضه . وحيث إن هذا النعي سديد ، ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – المنطبق على واقعة الدعوى – على أن “لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية ... محكمة النقض — الطعن رقم 13358 لسنة 79 ق — 7 / 2 / 2023…ة المتأخرة في حين أن هذا التكليف غير لازم لقبول دعوى الإخلاء لتكرار الامتناع عن الوفاء بالأجرة مما يعيبه ويستوجب نقضه . وحيث إن هذا النعي سديد ، ذلك أن النص في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه ” لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية .... ب- إذا لم يقم المستأجر بامحكمة النقض — الطعن رقم 12689 لسنة 89 ق — 23 من مايو سنة 2021…يتعين علي محكمة الموضوع من تلقاء نفسها أن تبحث سبب الإخلاء أساس الدعوي وتتحقق من توافره ، وألا تقضي بالإخلاء إذا لم يتحقق سببه ، وكان النص في الفقرة الثانية من المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 علي أنه ” فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حُكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال ” . والمقصود بالتكرار – وعلي ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن يكون المستأجر قد ممحكمة النقض — الطعن رقم 1074 لسنة 68 ق — 24 من يناير سنة 2021المقرر في قضاء هيئتي محكمة النقض للمواد الجنائية والمواد المدنية والتجارية والأحوال الشخصية مجتمعين – أن مفاد نص المادة 18/ ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة في بيع وتأجير الأماكن أن مناط الحكم بالإخلاء في دعوى الإخلاء للتكرار أن يثبت الامتناع أو التأخير إلى ما بعد رفع الدعوى دون مبرر مقبول أما الوفاء بالأجرة المستحقة الذى يحصل قبل رفع الدعوى فإنه يبرئ ذمة المستأجر من دين الأجرة وينتفى به التأخالنص منقول من مكتبة ميزان — محدّث حتى 2024. راجع الجريدة الرسمية في المسائل المهمة.